ИЖС, ЛПХ или садоводство: что можно строить и где прописаться

Статус земли определяет, что на ней можно построить, получится ли зарегистрироваться по месту жительства и по каким тарифам подключать электричество. Три самых частых варианта для участка под дом — ИЖС, ЛПХ и садоводство. Разбираем, чем они отличаются на практике, а не по букве кодекса.

Что такое вид разрешённого использования

У каждого участка есть категория земли (например, «земли населённых пунктов» или «земли сельхозназначения») и вид разрешённого использования — ВРИ. Именно ВРИ отвечает на вопрос «что здесь можно делать». Он указан в выписке из ЕГРН — проверить его можно ещё до звонка продавцу.

Категория и ВРИ работают вместе: ЛПХ на землях населённых пунктов и ЛПХ на сельхозземле — это разные права. В первом случае можно строить жилой дом, во втором — как правило, нет.

ИЖС: индивидуальное жилищное строительство

Самый понятный статус для жизни. Разрешён отдельно стоящий жилой дом до трёх надземных этажей и высотой до 20 метров, гараж, баня, хозпостройки, сад и огород.

Что даёт ИЖС:

• регистрация по месту жительства — без ограничений;
• ипотека на строительство и готовый дом, включая льготные программы;
• подключение к сетям по тарифам для населённого пункта;
• почтовый адрес и обслуживание дороги муниципалитетом.

Чего нельзя: многоквартирный дом, гостиницу, производство, магазин без смены ВРИ.

В «Щёкинских берегах» участки имеют ВРИ «ИЖС» и «ЛПХ» на землях населённого пункта — это земля, на которой можно строить дом и жить круглый год.

ЛПХ: личное подсобное хозяйство

Если участок ЛПХ находится в границах населённого пункта (так называемый приусадебный участок), на нём можно построить жилой дом так же, как на ИЖС, и дополнительно — держать птицу, скот, пасеку, выращивать продукцию для себя. Излишки можно продавать без регистрации ИП: доход от ЛПХ не облагается налогом при соблюдении условий закона № 112-ФЗ.

Важное отличие — если участок ЛПХ расположен за границей населённого пункта (полевой участок), строить на нём капитальный жилой дом нельзя.

Садоводство и садовые дома

С 2019 года действует закон № 217-ФЗ: дачных участков больше нет, есть садовые и огородные. На садовом участке разрешён жилой дом, садовый дом (для сезонного проживания), баня и хозпостройки.

Прописаться можно, но только если дом признан жилым: он должен быть капитальным, соответствовать строительным нормам и стоять на кадастровом учёте как «жилой дом». Садовый дом при желании переводится в жилой через администрацию — процедура занимает несколько недель.

Садоводство часто дешевле ИЖС при той же площади: участки в «Серебряных прудах» по 8,5 сотки с заведённым электричеством — как раз этот случай.

Как выбрать статус под свою задачу

Задача	Подходит	Почему
Жить круглый год с регистрацией	ИЖС, ЛПХ в посёлке	Жилой дом и прописка без дополнительных процедур
Дом + своё хозяйство	ЛПХ	Птица, скот, пасека разрешены прямо в ВРИ
Дача на лето с возможностью остаться	Садоводство	Дешевле, дом можно признать жилым позже
Ферма, глэмпинг, питомник	Сельхозиспользование	Отдельная история — читайте статью про сельхозземлю

Что проверить перед покупкой

1. ВРИ и категорию — в выписке ЕГРН, а не на словах.
2. Границы — участок должен быть размежёван, координаты внесены в реестр.
3. Обременения и зоны с особыми условиями: охранные зоны ЛЭП, газопроводов, водоохранная зона.
4. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета — там указаны предельные параметры: отступы от границ, максимальная высота, процент застройки.

Подробнее о документах — в статье «Что проверить до сделки».